Eenmalige kosten bij sluiten van huurovereenkomst: alleen wanneer de huurder daar baat bij heeft  

Verhuurkosten, administratiekosten, servicekosten. In veel huurovereenkomsten staat een beding opgenomen op grond waarvan nieuwe huurders eenmalig een bedrag aan hun verhuurder moeten betalen. Wie het daar niet mee eens is kan zich beroepen op artikel 7:264 BW, op grond waarvan bedingen die gemaakt zijn in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst voor woonruimte – en die niet zien op de huurprijs – nietig zijn voor zover daarbij ten behoeve van één van de partijen een ‘niet redelijk voordeel’ wordt overeengekomen.

Dit roept de vraag op wat zo’n ‘niet redelijk voordeel’ dan is. De Hoge Raad liet zich in 2012 al een keer uit over deze vraag, maar door discussie in de vakliteratuur over de precedentwerking van die uitspraak was de kous daarmee nog niet af. In het antwoord op prejudiciële vragen van de Amsterdamse kantonrechter doet de Hoge Raad zijn eerdere uitspraak nog eens dunnetjes over en beëindigt de discussie: tegenover de kosten die bij de huurder in rekening worden gebracht moet een prestatie van de verhuurder staan waarvan de huurder baat heeft. Is dat niet zo, dan is er sprake van een ‘niet redelijk voordeel’.

Administratiekosten als ‘niet redelijk voordeel’?     

In de zaak die aan de prejudiciële vragen vooraf ging had verhuurder Rochdale bij ondertekening van de huurovereenkomst € 200,- aan administratiekosten bij twee huurders in rekening gebracht. Volgens de huurders zijn de bepalingen op grond waarvan zij de administratiekosten aan Rochdale verschuldigd waren uit hoofde van art. 7:264 BW nietig, omdat daarmee een ‘niet redelijk voordeel’ voor Rochdale is overeengekomen.

Volgens Rochdale was er geen sprake van een ‘niet redelijk voordeel’ in de zin van art. 7:264 BW omdat de kosten zagen op werkelijk verrichte werkzaamheden en door Rochdale gemaakte kosten, waaronder de kosten die zij heeft gemaakt in verband met de huuropzegging door de oude huurder, het inplannen van onderhoud van de woning en het vinden van een nieuwe huurder. Volgens haar is pas sprake van een ‘niet redelijk voordeel’ wanneer de verhuurder een zwakkere positie van de huurder misbruikt door een voordeel te bedingen waartegenover hij überhaupt geen of slechts een verwaarloosbare prestatie verricht, zoals bij het vragen van ‘sleutelgeld’.

De zaak Ymere / Nellestein

Partijen zijn het niet eens over de juiste uitleg van het arrest Ymere/Nellestein uit 2012, waarin de Hoge Raad overwoog dat sprake is van een ‘niet redelijk voordeel’ indien tegenover het door de huurder te betalen bedrag geen of een verwaarloosbare tegenprestatie van de verhuurder staat. De Hoge Raad verwees in dat kader naar de parlementaire geschiedenis, waaruit blijkt dat art. 7:264 lid 1 BW grenzen stelt aan de contractsvrijheid om partijen te beschermen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst.[1] Daarbij moet volgens de Hoge Raad met name gedacht worden aan de situatie waarin de aspirant-huurder niet in een voldoende gelijkwaardige positie tegenover de verhuurder verkeert om het opnemen van een dergelijk kostenbeding in de overeenkomst te voorkomen.

Het meningsverschil tussen de huurders en Rochdale over de betekenis van dit arrest is niet verwonderlijk: na de uitspraak in 2012 is er in de vakliteratuur discussie ontstaan over de precedentwerking van het arrest, waarbij meerdere auteurs en grote verhuurders in latere procedures er op hebben gewezen dat het zogenaamde ‘baatcriterium’ in de zaak Ymere/Nellestein niet ter discussie stond.

De kantonrechter had in de procedure Ymere/Nellestein namelijk overwogen dat sprake is van een ‘niet redelijk voordeel’ indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht, en dat wanneer het ging om een prestatie waardoor de huurder wél was gebaat, het alsnog zo zou kunnen zijn dat – naar gelang van de aard van de kosten en de omstandigheden van het geval – het aan de huurder in rekening brengen van die kosten een ‘niet redelijk voordeel’ voor de verhuurder oplevert.[2] Omdat tegen dat oordeel in hoger beroep niet was gegriefd, kon de Hoge Raad geen expliciet oordeel geven over de juistheid van dit baatprincipe. Volgens sommige auteurs – en ook volgens Rochdale – had de zaak Ymere/Nellestein zonder deze procedurele beperkingen evenwel anders kunnen aflopen en mag tegenover het bedongen voordeel ook een prestatie staan die (voornamelijk) de belangen van de verhuurder dient.[3]

Prejudiciële procedure: bevestiging van het baatcriterium

In het Rochdale-arrest maakt de Hoge Raad – niet gehinderd door de procedurele belemmeringen – een einde aan deze discussie: het baatcriterium geldt. Volgens de Hoge Raad houdt het uitgangspunt uit Ymere/Nellestein in dat indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat, een ‘niet redelijk voordeel’ aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt. Daarbij geldt dat tegenover de kosten die bij de huurder in rekening gebracht worden een prestatie van de verhuurder moet staan waarvan de huurder baat heeft. Deze bate moet kunnen rechtvaardigen dat de huurder de verhuurder het voordeel verschaft.

De huurder heeft geen baat bij de prestatie als die uitsluitend of voornamelijk ziet op de belangen van de verhuurder. Ook heeft de huurder geen baat bij een prestatie die de verhuurder op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding ook zou moeten verrichten, of die op een andere manier bij normale woningexploitatie hoort. In dat geval zou de huurder immers betalen voor iets wat hij zonder het beding ook krijgt.

Stappenplan voor beoordeling redelijkheid voordeel

De Hoge Raad geeft een twee-stappenplan voor beantwoording van de vraag of het door de verhuurder bedongen voordeel wel of niet redelijk is. De eerste stap is te kijken naar de aard van de tegenprestatie van de verhuurder die tegenover dat voordeel staat: als de huurder daar geen baat van heeft die het bedongen voordeel kan rechtvaardigen, zal het voordeel in elk geval niet redelijk zijn. Wanneer de huurder wél gebaat is bij de tegenprestatie moet een tweede vraag gesteld worden: is de hoogte van het bedongen voordeel redelijk in verhouding tot de bate die de huurder daarvan heeft? Bij een negatief antwoord is dan alsnog sprake van een ‘niet redelijk voordeel’.

Deze kosten-batenanalyse moet volgens de Hoge Raad in beginsel per elke afzonderlijke tegenprestatie van de verhuurder worden gemaakt. Op die manier is duidelijk hoeveel de huurder precies voor de tegenprestatie betaalt. Dit is anders wanneer het totale door de huurder betaalde bedrag redelijk is gelet op alle tegenprestaties van de verhuurder tezamen.

Geen verschil sociale of vrije sector huur    

Ten slotte geeft de Hoge Raad nog mee dat het voor toepassing van art. 7:264 lid 1 BW niet uitmaakt of het gaat om een sociale huurwoning of een vrije sectorwoning en dat ook als de verhuurder een toegelaten instelling in de zin van art. 19 Woningwet is, moet worden onderzocht of de tegenprestatie het bedongen voordeel en de hoogte daarvan wel rechtvaardigt. Bij die beantwoording kan het wel relevant zijn dat de verhuurder een dergelijke toegelaten instelling is.

Conclusie

Het antwoord dat de Hoge Raad geeft op de prejudiciële vragen omtrent de uitleg van het arrest Ymere/Nellestein maakt duidelijk dat het baatcriterium ook zonder de procedurele omissie uit dat arrest overeind blijft. Bij de vraag of een bedongen voordeel voor de verhuurder redelijk is moet worden gekeken naar de prestatie die daar tegenover staat en of de huurder daarbij gebaat is. Is daarvan inderdaad sprake, dan moet het bedongen voordeel ook nog in een redelijke verhouding staan tot die bate. Een bijdrage vragen aan werkzaamheden en kosten waar met name de verhuurder zelf mee gebaat is mag dus niet.

 

 

[1] Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, p. 31

[2] Rb. Amsterdam 9 januari 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BL8087, WR 2010/32.

[3] Zie bijv. de noot van C.G. Goudriaan bij het arrest Ymere/Nellestein; A. Kloosterman, in: Sengers/Van der Sanden (red.) Huurrecht woonruimte, Sdu: Den Haag 2018, blz. 391; P.G.H. van der Sanden, Euro 19.650 boete! Wat hebben huurders nog meer te vrezen? 66 praktische vragen én antwoorden over huurrecht woonruimte, Sdu: Den Haag 2013, blz. 18 en T.J. de Groot, Groene Serie Huurrecht, art. 7:264 BW, aant. 4.4.