COVID-19 — enkele huurrechtelijke gevolgen van de kabinetsmaatregelen

Meer artikelen over:COVID-19HuurrechtVastgoed

Alle eet- en drinkgelegenheden en sportclubs moeten (in elk geval) tot en met 6 april a.s. de deuren sluiten. Hetzelfde geldt voor sauna’s, coffeeshops en seksclubs. Deze vergaande maatregel heeft het kabinet genomen om verdere verspreiding van het coronavirus tegen te gaan. De gevolgen zullen groot zijn voor de bedrijven die tijdelijk de deuren moeten sluiten. In deze blog belichten wij kort enkele huurrechtelijke aspecten van deze sluitingen.

Huurprijs

Sinds afgelopen zondag hebben veel bedrijven op last van de overheid de deuren moeten sluiten. Deze huurders hebben dus tijdelijk geen inkomsten meer, maar wel kosten, waaronder de huurprijs. De vraag komt op of een huurder in zo’n geval aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Alleen wanneer sprake is van een ‘gebrek’ kan een huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering. Van een gebrek is – kort gezegd – sprake als de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mocht verwachten. Maar niet elke genotsstoornis levert een gebrek op. Zo is geen sprake van een gebrek als de stoornis – naar verkeersopvattingen – voor rekening van huurder moeten komen of wanneer sprake is van een feitelijke stoornis door derden. Tot slot worden, niet onbelangrijk, in huurovereenkomsten geregeld bepaalde omstandigheden van het begrip gebrek uitgesloten.

De standaard ROZ overeenkomsten voor bedrijfsruimten kennen, in dat verband, de volgende systematiek. In artikel 1.1 wordt het gehuurde omschreven en in artikel 1.2 of artikel 1.3 wordt de bestemming aangegeven. Vaak wordt het gehuurde in artikel 1.1 als ‘bedrijfsruimte’ aangeduid en wordt deze in artikel 1.2 of artikel 1.3 bestemd te worden gebruikt als bijvoorbeeld restaurant, café of winkel. In de bij deze ROZ overeenkomsten behorende algemene bepalingen is vervolgens bepaald dat verhuurder is gehouden ervoor te zorgen dat de voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 vereisten vergunningen, ontheffingen en toestemmingen aanwezig zijn. Het verkrijgen van de vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die nodig zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.2 of artikel 1.3 valt onder de verantwoordelijkheid van huurder en de weigering of intrekking daarvan levert in beginsel geen gebrek op. Deze bepaling ziet onder meer op overheidsvoorschriften en geeft een duidelijke risicoverdeling tussen verhuurder en huurder, maar het is maar de vraag of de huidige kabinetsmaatregel hier ook onder valt. In de bij deze ROZ overeenkomsten behorende algemene bepalingen is verder bepaald dat als wél sprake is van een gebrek, de huurder, enkele uitzonderingen daargelaten, toch geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Deze uitsluiting is (in principe) geldig.

De kabinetsmaatregel richt zich speciaal op bepaalde type bedrijven, zoals restaurants en cafés. Wij verwachten niet dat een rechter gauw zal oordelen dat in de ontstane situatie sprake is van een gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is, zeker niet indien gebruik is gemaakt van een standaard ROZ overeenkomst. Let op: dit kan anders zijn, afhankelijk van de exacte bewoordingen van de huurovereenkomst. Staat de huurder dan helemaal met lege handen? Dat hoeft niet, afhankelijk van de gemaakte afspraken tussen partijen. Ook zou een huurder zich mogelijk op ‘onvoorziene omstandigheden’ kunnen beroepen. De lat voor een geslaagd beroep daarop ligt hoog en de kans van slagen is zeer afhankelijk van de omstandigheden van het geval, maar gezien deze uitzonderlijke situatie en de vergaande gevolgen daarvan sluiten wij een geslaagd beroep daarop niet uit.

Exploitatieplicht

In veel huurovereenkomsten is een exploitatieplicht voor de huurder opgenomen: de huurder is meestal gehouden de gehuurde bedrijfsruimte daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Doet hij dat niet, dan is hij ingevolge de bij het ROZ-model behorende algemene bepalingen – na door de verhuurder in gebreke te zijn gesteld – een boete aan de verhuurder verschuldigd en kan de verhuurder schadevergoeding vorderen voor zover de geleden schade de boete overtreft.

Door de verplichte sluiting kán de huurder de bedrijfsruimte echter simpelweg tijdelijk niet exploiteren. In deze uitzonderlijke omstandigheid lijkt ons dat een beroep van huurder op overmacht zou kunnen worden gehonoreerd, mocht verhuurder nakoming van de exploitatieplicht willen vorderen. Worden de kabinetsmaatregelen weer ingetrokken, dan zal de huurder uiteraard wel weer aan zijn exploitatieverplichting kunnen én moeten voldoen.

Wat mag nu nog wel?

De eet- en drinkgelegenheden die de deuren hebben moeten sluiten, is het nog wel toegestaan eten en drinken bij mensen thuis te bezorgen of te laten afhalen (klik hier voor deze aanvullende maatregelen). Of dit op grond van de huurovereenkomst is toegestaan, is afhankelijk van de reikwijdte van de bestemming van gehuurde, zoals in de huurovereenkomst is opgenomen. Mocht je als huurder van een eet- en/of drinkgelegenheid van plan zijn een bezorg/afhaaldienst aan te bieden, maar lijkt de huurovereenkomst dit niet toe te staan? Ga in gesprek met je verhuurder en maak hierover duidelijke afspraken. Wil de verhuurder niet meewerken? Dan kunnen wij ons voorstellen dat – gezien deze bijzondere omstandigheden – de rechter kan worden verzocht de huurovereenkomst tijdelijk te wijzigen, zodat het gewijzigde gebruik wordt toegestaan.

Voor meer informatie en vragen neem gerust contact met ons op.

Ingrid Reimert
Marlou Timmerman