Contracteren onder voorwaarde

Wanneer partijen onder (opschortende of ontbindende) voorwaarde contracteren, maken zij de werking van hun overeenkomst afhankelijk van een ‘toekomstige onzekere gebeurtenis’: de overeenkomst onder opschortende voorwaarde werkt pas wanneer deze gebeurtenis zich voordoet, terwijl de overeenkomst onder ontbindende voorwaarde in dat geval juist zijn werking verliest. Als een van de contractspartijen de overeenkomst saboteert door de vervulling van de voorwaarde zelf te beletten of te bewerkstelligen, kan dat zich tegen haar keren: de voorwaarde kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid alsnog als (niet-)vervuld gelden.

Recent werd de Hoge Raad een zaak voorgelegd, waarin een opschortende voorwaarde als gevolg van gemeentebeleid niet was vervuld (HR 5 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:200 (eiser/Gemeente Sittard)). Een projectontwikkelaar wilde een bouwkavel kopen van de Gemeente Sittard, om daarop een bedrijfspand te bouwen. De gemeente stelde de opschortende voorwaarde dat de ontwikkelaar ten minste 50 procent van het nog te bouwen pand op voorhand verhuurd zou krijgen. Dat leek te gaan lukken, totdat de hoofdhuurder, Thuiszorg Westelijke Mijnstreek, na gesprekken met de gemeente alsnog afhaakte. Thuiszorg besloot zich, conform het zorgbeleid van de Gemeente Sittard, op een andere locatie te vestigen en te gaan fuseren met de eveneens daar gevestigde onderneming Orbis. De ontwikkelaar meent dat de gemeente bewust zijn huurder heeft ‘weggekaapt’ om de bouwkavel niet aan hem te hoeven verkopen en houdt de gemeente aansprakelijk voor zijn schade.

Het hof wijdt het vertrek van de huurder aan het beleid van de gemeente en veroordeelt deze tot vergoeding van de helft van de schade van de ontwikkelaar. De Hoge Raad casseert. Feitelijk is vast komen te staan dat Thuiszorg hoe dan ook zou zijn afgehaakt als hoofdhuurder, als gevolg van haar fusie met Orbis. Het niet-vervuld zijn van de opschortende voorwaarde is dus niet veroorzaakt door toedoen van de gemeente, maar heeft een andere oorzaak. Het door de Gemeente Sittard gevoerde zorgbeleid is wel van indirecte invloed geweest, maar rechtvaardigt niet de conclusie dat de gemeente de opschortende voorwaarde bewust heeft belet. Het kan de gemeente dus niet worden aangerekend dat de opschortende voorwaarde niet is vervuld.

Dit artikel verscheen in maart 2016 in de rubriek Snelrecht van Mr. magazine.