Vastgoed alert: door beschermende bepaling promoveert onderhuurder

Meer artikelen over:HuurrechtVastgoed alert
Irma Kerkhoven
Irma Kerkhoven Advocaat

De bescherming van de (onder)huurder van een woonruimte gaat ver. Dat blijkt uit een recente zaak (ECLI:NL:RBAMS:2017:5267). In deze uitspraak promoveert een onderhuurder tot hoofdhuurder, nadat de hoofdhuurovereenkomst wordt ontbonden op grond van het onjuist gebruiken van de woning dóór de onderhuurder.

Dit is een voorbeeld van een specifieke beschermende bepaling voor de (onder)huurder binnen het huurrecht ‘woonruimte’: namelijk de promotieregeling die inhoudt dat een onderhuurder tot hoofdhuurder promoveert bij beëindiging van de hoofdhuur.

Gebruik gehuurde in strijd met bestemming

In deze zaak hadden de verhuurder en de hoofdhuurder een huurovereenkomst gesloten betreffende een uit drie woonlagen bestaande woning. Het gehuurde heeft als bestemming ‘wonen’ en de hoofdhuurder is bevoegd het pand (deels) onder te verhuren. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming is het echter niet toegestaan het gehuurde een andere bestemming te geven. De verhuurder weet dat de hoofdhuurder een horecagelegenheid exploiteert en de woning in eerste instantie heeft gehuurd om onder te verhuren aan zijn personeel.

Na een aantal jaar verhuurt de hoofdhuurder de woning echter onder aan een niet-personeelslid. Deze onderverhuurder heeft zich ingeschreven bij de gemeente Amsterdam en de woning als zijn hoofdverblijf opgegeven en gemeld dat hij de woning als Bed and Breakfast (‘B&B’) zal exploiteren. Dit voorgenomen gebruik is toegestaan op grond van de onderhuurovereenkomst.

Dat de onderhuurder de woning niet alleen gebruikt als woning, maar ook daadwerkelijk uitbaatte als B&B blijkt uit een rapport van de brandweer, waarbij 17 slaapplekken zijn aangetroffen. Wegens een (brand)onveilige situatie sluit de gemeente de woning voor ten minste drie maanden. Enige tijd later is de B&B weer heropend.

Vorderingen verhuurder

In deze procedure vordert de verhuurder:

  1. Ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst met de veroordeling het gehuurde te ontruimen;
  2. Veroordeling van de onderhuurder om het tegen de hoofdhuurder te wijzen vonnis te gedogen en het gehuurde te ontruimen.

De verhuurder baseert zijn vorderingen op een tekortschieten van de hoofdhuurder, doordat deze heeft toegestaan dat de onderhuurder het gehuurde heeft gebruikt als B&B. De verhuurder betoogt dat de onderhuurder geen bescherming toekomt op de promotieregeling, omdat hij niet woont in het gehuurde, maar deze gebruikt als B&B.

Wordt de onderhuurder toch beschermd?

De eerste vordering van de verhuurder wordt toegewezen. Het gehuurde is in strijd met de bestemming gebruikt. De omvang van de toeristische verhuur en de strijd met regelgeving ten aanzien van (brand)veiligheid rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Ten aanzien van de tweede vordering beslist de rechter dat, omdat onderhuurder in het gehuurde woont, hij wel aanspraak maakt op de bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW. Dit leidt ertoe dat na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, de onderhuurovereenkomst van rechtswege door de onderhuurder wordt voortgezet. Op grond van de wettelijke bepalingen over de promotieregeling heeft de verhuurder pas na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst de mogelijkheid in een procedure te vorderen dat de onderhuurovereenkomst zal worden beëindigd. De vorderingen van de verhuurder tegen de onderhuurder kunnen daarom niet worden toegewezen.

Kortom, de onderhuurder promoveert door de promotieregeling tot hoofdhuurder terwijl de hoofdhuurovereenkomst is ontbonden wegens strijdig gebruik door de onderhuurder.