Beëindiging huurovereenkomst bij huur-wederhuur na belangenafweging

Meer artikelen over:HuurrechtVastgoed
Nicole Bokern
Nicole Bokern Advocaat

In een zaak waarin de hoofdverhuurder ook de onderhurende partij was, wil de hoofdverhuurder de hoofdhuurovereenkomst beëindigen. Het hof Arnhem-Leeuwarden weegt de belangen van de hoofdverhuurder als onderhuurder mee. Het oordeel luidt dat het belang van de hoofdverhuurder en onderhuurder bij beëindiging van de overeenkomst zwaarder weegt dan het belang van hoofdhuurder Grolsch bij voortzetting ervan.

Onderhuurder wordt hoofdverhuurder

In de betreffende zaak huurt Grolsch een bedrijfsruimte van een maatschap. In de hoofdhuurovereenkomst staat dat het gehuurde bestemd is als horeca- of aanverwant bedrijf en dat de verhuurder weet dat Grolsch dat bedrijf niet zelf zal uitoefenen, maar dat zal laten doen door een onderhuurder. Grolsch gaat de huurovereenkomst namelijk aan met het doel een verkooppunt voor haar producten te hebben. De hoofdhuurovereenkomst wordt gesloten voor een periode van vijf jaar, met een verlengingsmogelijkheid van vijf jaar, en bevat een koopoptie ten gunste van Grolsch. Grolsch gaat een onderhuurovereenkomst aan met een horeca-exploitant (hierna: het horecabedrijf) en neemt daarin op dat het horecabedrijf verplicht is minimaal 200 hectoliter Grolschproducten per jaar te verhandelen in het te exploiteren café.

Wanneer de maatschap het gehuurde te koop aanbiedt, maakt Grolsch geen gebruik van haar koopoptie. het horecabedrijf besluit het gehuurde wel te kopen. Omdat door overdracht van een gehuurde zaak een deel van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:226 BW automatisch overgaat op de nieuwe eigenaar (“koop breekt geen huur”), wordt het horecabedrijf de nieuwe verhuurder van Grolsch. Daarnaast blijft het horecabedrijf de onderhuurder van Grolsch.

Beëindiging hoofdhuurovereenkomst door verhuurder

Het horecabedrijf wil van de drankafnameverplichting als onderhuurder af en zegt als verhuurder de hoofdovereenkomst op. Het horecabedrijf verzoekt de kantonrechter de beëindiging van de hoofdovereenkomst vast te stellen (waardoor de onderhuurovereenkomst automatisch eindigt op grond van artikel 7:306 lid 1 BW). De door het horecabedrijf aangevoerde opzeggingsgronden dringend eigen gebruik en slechte bedrijfsvoering door Grolsch worden afgewezen. De kantonrechter wijst beëindiging op grond van een wederzijdse belangenafweging wél toe.

Grolsch gaat in beroep tegen de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, onder meer omdat de kantonrechter niet inziet dat Grolsch door verlies van het gehuurde en het drankafnamebeding niet meer in de positie is om haar drank te leveren aan het horecabedrijf. Grolsch bestrijdt ook het oordeel van de kantonrechter dat het horecabedrijf een zeker belang heeft om “baas in eigen huis” te zijn.

Belangenafweging verhuurder, huurder en onderhuurder

Artikel 7:296 lid 3 BW maakt het mogelijk voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van een redelijke afweging tussen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst en de belangen van de huurder én onderhuurder bij verlenging ervan.

Het belang van het horecabedrijf omvat volgens het hof – naast verval van de drankafnameplicht – het kunnen realiseren van een geïntegreerde bedrijfsvoering van het café en het restaurant dat het horecabedrijf naast het gehuurde exploiteert. Bovendien moet volgens het hof ook het belang om in de exploitatie van een pand niet beperkt te worden door een exclusiviteitsbeding in een onderhuurverhouding worden meegewogen.

Het belang van een onderhuurder bestaat meestal uit het kunnen voortgaan met uitoefening van het bedrijf in het gehuurde. Omdat de onderhuurder in deze bijzondere situatie ook de eigenaar van het pand is, zal dit belang niet worden geschaad door beëindiging van de huurovereenkomsten. Het belang van Grolsch bestaat in de beschikbaarheid van een afzetpunt voor haar producten Dit belang is expliciet opgenomen in zowel de hoofd- als onderhuurovereenkomst.

Het hof oordeelt echter dat Grolsch – door de gekozen constructie – het risico van opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder zelf heeft aanvaard. Daarnaast heeft zij haar koopoptie niet benut, waar het hof uit afleidt dat het belang van het afzetpunt op dat moment kennelijk toch niet zo zwaarwegend was voor Grolsch. Bij de waardering van het belang van Grolsch speelt mee dat Grolsch een grote bierbrouwerij is en onvoldoende heeft onderbouwd welk nadeel zij zou hebben bij het verlies van dit specifieke afzetpunt.

Oordeel hof

Het hof concludeert dat het belang van het horecabedrijf bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van Grolsch als huurder bij verlenging van de huurovereenkomst. Het hof beëindigt dan ook de hoofdhuurovereenkomst (en daarmee ook de onderhuurovereenkomst tussen Grolsch en het horecabedrijf). Interessant aan deze uitspraak is dat het hof bij beantwoording van de vraag of de hoofdhuurovereenkomst beëindigd moet worden de belangen van de hoofdverhuurder als onderhuurder meeweegt.