Aan wie betaal je de huur wanneer deel van het gehuurde van eigenaar wisselt?

Meer artikelen over:CassatieHuurrecht
Hugo Boom
Hugo Boom Advocaat

Aan wie moet je de huur betalen als het huis en de grond die je huurt gedeeltelijk van eigenaar wisselen? Kun je gewoon aan de oorspronkelijk eigenaar blijven betalen? Of moet je een deel van de huursom voortaan aan de nieuwe eigenaar voldoen en hoe moet dat verder worden geregeld? In het arrest van 6 oktober jl. (ECLI:NL:HR:2017:2560), geeft de Hoge Raad duidelijke en praktische antwoorden op deze vragen.

Twee verhuurders?

De betreffende huurder huurt al sinds 1972 een stuk grond op Sint Maarten en bouwt daar zelf een opstal op. In 2007 wordt een deel van de grond, 241 m2, met de opstal erop, overgedragen. Het resterende gedeelte van het perceel, 792 m2, blijft in handen van de (erven van de) oorspronkelijke eigenaar. De huurder blijft zijn huurverplichtingen aan de oorspronkelijke eigenaar voldoen. De nieuwe eigenaar meent echter dat ook hij recht heeft op een deel van de huurpenningen. De in zijn ogen ‘achterstallige huur’ is intussen al aardig opgelopen en daarom vordert de nieuwe eigenaar deze termijnen van de huurder bij de rechter. Ook vordert hij ontbinding van de huurovereenkomst, die tussen hem en de huurder tot stand zou zijn gekomen als gevolg van de zogenaamde ‘koop breekt geen huur’-regel.

Hof: geen huurovereenkomst tussen huurder en nieuwe eigenaar

Het Gemeenschappelijk Hof van Aruba, Curacao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustasius en Saba meent dat artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek Sint Maarten (BWSM), de  ‘koop breekt geen huur’-regel, niet op dit geval van toepassing is omdat het perceel grond slechts gedeeltelijk is overgedragen. Verder hebben partijen geen afspraken gemaakt over splitsing van de huurpenningen. Volgens het hof had het op de weg van de nieuwe eigenaar gelegen om dat wel te doen. Het ontbreken van die afspraken kan niet aan de huurder worden tegengeworpen, aldus het hof.

Hoge Raad: extensieve uitleg art. 7:226 BW(SM), splitsing huurovereenkomst

De nieuwe eigenaar gaat in cassatie met onder meer de klacht dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat artikel 7:226 BWSM in dit geval niet van toepassing zou zijn omdat het gehuurde niet in zijn geheel is overgedragen.

De Hoge Raad overweegt dat bij gebrek aan een toelichting van de wetgever op artikel 7:226 BWSM naar de toelichting op het gelijkluidende Nederlandse artikel 7:226 BW moet worden gekeken. Dat is geïndiceerd op grond van het concordantiebeginsel, dat er kort gezegd toe strekt (onder meer) het burgerlijk recht binnen het Koninkrijk zoveel mogelijk op overeenkomstige wijze te regelen (vgl. artikel 39 lid 1 Statuut voor het Koninkrijk).

De Hoge Raad overweegt dat uit de Nederlandse wetsgeschiedenis lijkt te volgen dat artikel 7:226 BW niet geldt wanneer sprake is van een gedeeltelijke overdracht. Echter heeft de wetgever volgens de Hoge Raad nu ook weer niet voor ogen gehad om de huurder bij een gedeeltelijke overdracht van het gehuurde géén bescherming te bieden. Dat zou afbreuk doen aan de beschermingsgedachte van artikel 7:226 BW. Een extensieve uitleg of analoge interpretatie van deze bepaling kan dan ook voorzien in bescherming van de huurder bij een gedeeltelijke overdracht van het gehuurde. Volgens de wetgever is extensieve interpretatie van artikel 7:226 BW ten gunste van de huurder ook mogelijk, aldus de Hoge Raad. Een dergelijke extensieve uitleg zal ertoe kunnen leiden dat de huurovereenkomst wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten.

Per individueel geval zal volgens de Hoge Raad moeten worden bekeken of toepassing van artikel 7:226 BW tot een zinnig resultaat leidt. Voor deze zaak overweegt de Hoge Raad dat dit het geval is. De nieuwe eigenaar heeft immers een stuk grond met een oppervlakte van 241 m2 verkregen met daarop een opstal. De oorspronkelijk eigenaar behoudt nog een stuk grond van 792 m2. Artikel 7:226 BWSM leent zich volgens de Hoge Raad dan ook voor toepassing, nu niet in valt te zien waarom dat niet tot een zinnig resultaat zou leiden. Gevolg is dat de oorspronkelijke huurovereenkomst moet worden gesplitst.

Is de huurder tekortgeschoten in nakoming overeenkomst?

Dat doet natuurlijk de vraag rijzen of de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn kennelijk bestaande verplichtingen tegenover de nieuwe eigenaar. De Hoge Raad biedt ook daarvoor een oplossing. Hij overweegt dat voor de huurder niet altijd duidelijk zal zijn aan wie hij voortaan welk deel van de huursom moet betalen.  Zolang de huurder nog niet van de eigendomsoverdracht af weet, zal hij bevrijdend aan de oorspronkelijk eigenaar kunnen blijven betalen. Als hij wel van de overdracht afweet, maar de verhuurders nog geen nadere afspraken met hem hebben gemaakt, zal hij de betaling van de huur op mogen schorten totdat deze afspraken er wel zijn. De huurder kan dergelijke afspraken afwachten: de beschermingsgedachte van artikel 7:226 BW maakt volgens de Hoge Raad dat de huurder hier geen verantwoordelijkheid voor hoeft te dragen.

Conclusie

Een extensieve of analoge interpretatie van artikel 7:226 BW(SM) brengt dus mee dat een huurverhouding bij gedeeltelijke overdracht van het gehuurde kan worden gesplitst in twee huurovereenkomsten. Per geval moet nut en noodzaak daarvan worden beoordeeld. De huurder lijkt daar niet slechter van te worden: als hij niet van de overdracht afweet kan hij aan de oorspronkelijk eigenaar blijven betalen. Wanneer de eigenaars het niet over een verdeling van de huurinkomsten eens worden en de huurder intussen wel van de overdracht afweet, kan hij bovendien de betaling opschorten totdat er wel afspraken zijn gemaakt.