BarentsKrans nieuwsbrief
Met deze nieuwsbrief brengen wij onze cliënten en relaties graag op de hoogte van juridische ontwikkelingen die voor hen van belang kunnen zijn. Aan de orde komen onderwerpen op het terrein van arbeidsrecht, mededingingsrecht, intellectueel eigendomsrecht, vennootschapsrecht, cassatie, bestuursrecht, vastgoed en financieel recht. De nieuwsbrief verschijnt drie keer per jaar.
Inhoudsopgave nieuwsbrief juni 2010:
Beëindiging van verliesgevende verhuur wegens renovatie
Groepsvrijstelling verticale overeenkomsten
Consument beter beschermd bij overeenkomsten consumentenkrediet
De nieuwe omgevingsvergunning
Het enquêterecht, nu écht voor cliëntenraden
Uniek akkoord van de baan
Beëindiging van verliesgevende verhuur wegens renovatie
De verhuur van woonruimte is voor een verhuurder meestal rendabel. Het kan echter voorkomen dat de huurovereenkomst na verloop van tijd voor hem verliesgevend wordt. In zo’n situatie zal hij de huurovereenkomst willen beëindigen. Dat kan echter niet zomaar. De Hoge Raad heeft op 26 maart 2010 meer duidelijkheid gegeven over de vraag wanneer de verliesgevende verhuur van een woonruimte kan worden beëindigd.
Opzegging bij onrendabele exploitatie
In het huurrecht speelde met enige regelmaat de vraag welke maatregelen de verhuurder kan nemen als de huurprijs ver achter blijft bij een marktconforme huurprijs. Ook was niet duidelijk welke mogelijkheden de verhuurder heeft wanneer de huurinkomsten niet opwegen tegen de exploitatiekosten, bijvoorbeeld wanneer er groot onderhoud of renovatie noodzakelijk is.
Het geldende stelsel van huurbescherming brengt met zich dat een verhuurder een huurovereenkomst van een woonruimte niet zomaar kan opzeggen. De enkele omstandigheid dat de verhuur niet langer rendabel is, is geen reden voor beëindiging van de huurovereenkomst. Opzeggen kan slechts op grond van een beperkt aantal in de wet genoemde redenen. Eén van die gronden is dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Van dringend eigen gebruik kan sprake zijn in geval van een voorgenomen renovatie van het gehuurde. Het moet dan wel gaan om een renovatie die zo ingrijpend is, dat deze alleen kan worden gerealiseerd als de huurovereenkomst wordt beëindigd. Veel rechters stelden erg zware eisen aan het door de verhuurder gestelde dringend eigen gebruik wegens renovatie. Een voorgenomen renovatie die er slechts toe dient een verliesgevende exploitatie te beëindigen, was volgens veel rechters geen voldoende dringende reden voor beëindiging van de huurovereenkomst.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad heeft op 26 maart 2010 meer duidelijkheid gegeven over de vraag in welke gevallen renovatie reden kan zijn een verliesgevende huurovereenkomst te beëindigen. De Hoge Raad stelt voorop dat het enkele feit dat een verhuurder een renovatie wil uitvoeren, niet een voldoende zware reden is voor de beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Dat geldt ook als de exploitatie van de woonruimte voor de verhuurder niet rendabel is. Pas wanneer er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, mag volgens de Hoge Raad de huurovereenkomst beëindigd worden op grond van dringend eigen gebruik. Hierbij dient een afweging plaats te hebben tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder. Valt die belangenafweging uit in het voordeel van de verhuurder, dan kan deze de huurovereenkomst opzeggen.
Een exploitant hoeft een ernstig verliesgevende exploitatie van woonruimte dus niet altijd tot in lengte van dagen voort te zetten. Hoofdregel blijft dat een huurder is beschermd, ook als de verhuurder van plan is een renovatie uit te voeren. Een ingrijpende renovatie kan voor de verhuurder een grond opleveren om de huur op te zeggen, indien dit ervoor zorgt dat een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengst en de exploitatiekosten kan worden beëindigd.
Indien u meer informatie wilt over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met:
Joost Huijgen (huijgen@barentskrans.nl)
Max Essed (essed@barentskrans.nl)
T 070 - 376 06 06
Download PDF
Nieuwe wetgeving
Groepsvrijstelling verticale overeenkomsten
Op 1 juni 2010 is een nieuwe Europese groepsvrijstelling voor verticale overeenkomsten in werking getreden. Bij verticale overeenkomsten zijn twee of meer ondernemingen partij die elk werkzaam zijn in een verschillend stadium van de productie- of distributieketen. Als een overeenkomst tussen deze partijen voldoet aan de voorwaarden van de groepsvrijstelling dan is het Europese kartelverbod niet van toepassing. Een belangrijk verschil met de oude groepsvrijstelling (1999) is dat zowel leverancier als afnemer maximaal een marktaandeel van 30% mag hebben om van de groepsvrijstelling te kunnen profiteren.
Daarnaast gaat de Europese Commissie in de richtsnoeren voor verticale overeenkomsten voor het eerst uitgebreid in op internetverkoop. Elke distributeur heeft volgens de Europese Commissie recht op verkoop via internet. Leveranciers mogen passieve internetverkoop, waarbij een consument een distributeur via de website benadert, niet beperken. Zo mag een leverancier het aandeel van de internetverkoop in de totale verkoop van een distributeur niet beperken. Tevens mag een leverancier een distributeur niet verplichten om voor producten die online worden verkocht een hogere prijs te vragen dan voor producten die offline worden verkocht. Actieve internetverkoop, zoals online reclame specifiek gericht op bepaalde klanten, mag wel worden beperkt. Voor selectieve distributiesystemen geldt dat een leverancier zowel actieve als passieve internetverkoop aan eindgebruikers niet mag beperken. De groepsvrijstelling staat wel toe dat een leverancier kwaliteitsnormen oplegt voor het gebruik van een internetsite voor het doorverkopen van zijn goederen.
Mariëtte Plomp (plomp@barentskrans.nl)
T 070 - 376 06 75
Download PDF
Consument beter beschermd bij overeenkomsten consumentenkrediet
Op grond van een Europese Richtlijn moeten in de Nederlandse wetgeving strengere regels over consumentenkrediet worden opgenomen. Om dat te doen is inmiddels een wetsvoorstel aan de Tweede Kamer gezonden. De wetswijzigingen zullen leiden tot een betere bescherming van consumenten. Kredietgevers moeten rekening houden met strengere regels ten aanzien van reclame-uitingen, een verplichte kredietwaardigheidstoets en de verplichting om - voorafgaand aan het afsluiten van een kredietovereenkomst - transparante informatie te verstrekken over onder meer de jaarlijkse kosten. Kredietaanbieders doen er goed aan te anticiperen op deze (voor Nederland onontkoombare) regelgeving en hun contractsdocumentatie, brochures en andere (reclame)uitingen goed tegen het licht te houden. Desgewenst kan BarentsKrans hierbij adviseren.
Dan de rechten van de consument. Deze worden versterkt. De consument kan een kredietovereenkomst zonder opgave van redenen binnen 14 dagen ontbinden. Hierop is een beperkt aantal uitzonderingen: is het krediet bijvoorbeeld aangegaan om aandelen of obligaties te kopen, dan is de ontbinding niet aan de orde. Heeft de kredietovereenkomst geen einddatum, dan kan deze op ieder moment kosteloos worden opgezegd. Dat betekent dat de consument alleen de uitstaande hoofdsom en de daarover opgebouwde rente tot de datum van aflossing moet betalen. Bij kredietovereenkomsten met een einddatum, mag krediet steeds vervroegd worden afgelost. De kredietgever mag in dat geval een billijke en objectief gegronde vergoeding vragen voor kosten die een rechtstreeks verband houden met de vervroegde aflossing. Hoe hoog die vergoeding is, hangt af van de omstandigheden van de lening (looptijd, hoofdsom, variabele of vaste rente etc.).
William Schonewille (schonewille@barentskrans.nl)
T 070 - 376 06 50
Download PDF
De nieuwe omgevingsvergunning
Op 1 oktober 2010 treedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (‘Wabo’) in werking. De Wabo maakt het vergunningstraject aanzienlijk eenvoudiger: de wet integreert circa vijfentwintig vergunningen en toestemmingen in één nieuwe omgevingsvergunning. Veel voorkomende vergunningen als de bouw-, milieu- en monumentenvergunning vallen straks onder de omgevingsvergunning. Waar in het verleden voor eenzelfde activiteit meerdere vergunningen nodig waren, zoals een kap-, bouw-, monumenten- en milieuvergunning, kan onder de nieuwe wet worden volstaan met één samenvattende aanvraag. Eén uniforme procedure leidt vervolgens tot één enkel besluit, in plaats van meerdere besluiten ten aanzien van elke aangevraagde vergunning. Het blijft overigens wel mogelijk om een (bouw)project gefaseerd uit te voeren door opeenvolgende omgevingsvergunningen aan te vragen. De Wabo maakt dus vooral de procedures gemakkelijker. Inhoudelijk bezien blijven de wettelijke gronden op basis waarvan een vergunning al dan niet wordt verleend veelal gelijk.
Max Essed (essed@barentskrans.nl)
T 070 - 376 06 94
Download PDF
Twee unieke zaken in de zorg
Het enquêterecht, nu écht voor cliëntenraden
Voor het eerst heeft een cliëntenraad gebruik gemaakt van enquêterecht. Aanleiding was het door de raad van bestuur van de zorginstelling eenzijdig opschorten van elk overleg met de cliëntenraad. De raad van toezicht liet daarbij na om in te grijpen. De cliëntenraad verzocht de Ondernemingskamer van het Gerechtshof te Amsterdam (“de Ondernemingskamer”) daarom niet alleen om een onafhankelijk onderzoek, maar ook om voorlopige voorzieningen die bestonden uit onmiddellijke schorsing van de voorzitter van de raad van toezicht en benoeming van een plaatsvervanger. Al deze verzoeken zijn toegewezen.
Het enquêterecht is het recht van bepaalde ‘stakeholders’ van een rechtspersoon om aan de Ondernemingskamer een onderzoek naar het beleid en de gang van zaken binnen die rechtspersoon te verzoeken. Daarbij kan de Ondernemingskamer - op verzoek - op korte termijn diverse verstrekkende voorlopige maatregelen nemen, zoals schorsing van bestuurders. Dit maakt het enquêterecht tot een populair rechtsmiddel voor (met name) aandeelhouders. Sinds 2005 komt het enquêterecht echter ook toe aan cliëntenraden van zorginstellingen. Pas zeer recent heeft een cliëntenraad hier dus voor het eerst gebruik van gemaakt. BarentsKrans stond deze cliëntenraad bij.
Uit de uitspraak van de Ondernemingskamer kan - onder meer - het volgende worden afgeleid. Naast ‘gewone’ ondernemingen, moeten voortaan ook zorginstellingen rekening houden met de gang van één van hun stakeholders naar de Ondernemingskamer. Zorginstellingen zullen hun cliëntenraad meer dan ooit serieus moeten nemen. Bovendien blijkt uit de uitspraak dat de weg naar de Ondernemingskamer voor cliëntenraden al openstaat, indien sprake is van (ernstige) ‘governance’-geschillen binnen de zorginstelling. Dat de cliëntenraad ten aanzien van een aantal van zijn geschonden rechten wellicht ook andere wettelijke wapens ter hand had kunnen nemen, doet hier niet aan af. Ook maakt de Ondernemingskamer korte metten met het - veelgehoorde - argument dat de cliëntenraad niet representatief zou zijn. Als men de inhoudelijke discussie met een cliëntenraad eenmaal is aangegaan, dan is er voor een discussie over representativiteit al snel geen plaats meer. Ook lastige vragen verdienen een antwoord.
Roeland de Mol (dmol@barentskrans.nl)
T 070 - 376 06 84
Download PDF
Uniek akkoord van de baan
De leden van ActiZ zijn niet akkoord gegaan met een principeakkoord dat de NMa en het bestuur van ActiZ begin mei 2010 hadden bereikt over een bijzondere vorm van toezicht op de verpleeg-, verzorgings- en thuiszorgbranche.
Het akkoord hield het volgende in: Zorginstellingen melden op basis van vrijwilligheid al hun afspraken (inclusief die in lopende (boete)zaken) voor 31 december 2010. Een onafhankelijke commissie beoordeelt deze afspraken. Als deze afspraken volgens deze commissie concurrentiebeperkend zijn, worden ze onmiddellijk gestaakt en storten de zorginstellingen een bedrag in een innovatiefonds. De NMa zal dan niet handhavend optreden. Doel van de regeling was dat de verpleeg-, verzorgings en thuiszorgsector met een schone lei kon beginnen. De leden van ActiZ zijn niet akkoord gegaan met deze regeling, omdat hierdoor een belangrijk thema naar de achtergrond dreigt te verdwijnen: het debat over Mededingingswet- en regelgeving versus kwaliteit van zorg en het belang van de cliënt.
De leden van ActiZ hebben overigens wél ingestemd met een ander voorstel uit het principeakkoord, namelijk om een complianceprogramma voor de Mededingingswet in te voeren. Een dergelijk programma helpt zorgorganisaties om optimaal zicht te krijgen op alle aspecten van de Mededingingswet en de betekenis daarvan voor de bedrijfsvoering en samenwerkingsverbanden. Pierre Bos en Mariëtte Plomp waren namens ActiZ betrokken bij de onderhandelingen met de NMa.
Pierre Bos (bos@barentskrans.nl)
T 070 - 376 06 75
Download PDF